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营改增或使房企面临税负挑战

更新时间:2014-11-04   点击次数:
 
提要:近日,有媒体报道,财政部正在加快研究建筑业、房地产业营改增方案。尽管营改增是为了减少重复纳税环节,但是由于房地产业实施营改增一时无法解决没有进项税抵扣的问题,房企短期内税负一定会上升。

  近日,有媒体报道,财政部正在加快研究建筑业、房地产业营改增方案。对此消息,记者在采访中国房地产财税咨询网总裁李明俊时得到证实:房地产业将于明年底开始营改增,财政部、国家税务总局对房地产业营改增的税率拟定为11%。

  这是自2012年我国试点营改增以来,中央对仅剩的房地产业、建筑业、金融业三大重点行业实施营改增的又一重要举措。然而,在众多业界人士看来,由于房地产行业周期性长,其增值额与抵扣认定较复杂,假如一些房企在营改增之前购进房地产,在营改增之后卖出,如果没有特别的过渡政策,那么企业就会在没有进项税抵扣的情况下缴纳销项税,给房企造成较大的税负压力。

  房企税负将进一步加重

  营改增是自2012年以来我国财政体系最大的一项改革,政府希望通过把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,只对产品或者服务的增值部分纳税,从而减少重复纳税环节。从2012年上海试点营改增的反馈情况看,70%的企业实现了税负下降。不过,也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用,或是进项税难以抵扣税票等原因,反而出现了税负增加的情况。

  针对房地产业即将实施的营改增税收政策,李明俊表示,房地产业实施营改增会给房企带来一定的税负加重,特别是一、二线城市的开发项目税负增加明显,因为房地产成本费用构成非常复杂,而可抵扣的开发成本主要包括土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本,在收入中占比并不高,一、二线城市约占40%—60%,二、三线城市约占60%—70%。如改为增值税,假设有抵扣的进项为50%,如税率定为11%,则一、二线城市开发商的实际税负可能会达到(100%销项—50%进项)X11%=5.5%,增加了0.5%;如税率定为17%,则实际税负会达到8.5%,增加3.5%。

  土地成本难以认定

  中瑞税务律师所合伙人赵岩在接受媒体采访时表示:“增值税的原理是,我卖东西要交增值税,但同时我买东西取得的进项税发票可以去抵扣。”但是,据李明俊介绍,房地产业可抵扣的进项税仅有3种,分别是土地成本、建筑安装成本、房屋装修成本进项税。而在这3种进项税中,土地和建筑安装成本进项税是无法开出增值税发票的。例如沙石,在房地产建安成本中,这部分材料或工程项目难以获取进项税发票。另外,由于土地来源的多样性,有的是无偿划转、有的是与村委会合作、有的是通过股权并购而来,导致土地成本很难获取国家允许抵扣的合法的进项税发票。如果土地成本不能得到有效抵扣,待营业税改为增值税后,房企的实际税负增加明显。

  “房地产业营改增税收政策设计的核心和难点,是如何认定土地成本。在房地产业转型升级之时,房地产开发企业已不再通过传统的招标、拍卖、挂牌形式拿地,而是通过股权收购的方式获取土地。由于早年拿地成本较低会使收购产生较大的股权溢价,而这部分溢价均体现在收购主体账面上,被收购公司的账面不会产生任何变化,所以,在计算土地增值税和企业所得税时,都无法得以扣除,而营改增后,在缴纳增值税前也将无法得以抵扣。同时,土地溢价往往都是以亿元为单位,能否抵扣对税负影响较大。以被收购的中小企业原有开发项目的土地出让金是1亿元为例,如果被大的房企收购后,地价上涨到8亿元,那么这其中的7亿元土地出让金差价是无法获取土地增值税发票的。”李明俊说。

  鉴于上述情况,李明俊认为,在可抵扣进项税不足的情况下,房企所缴纳的增值税税负必然会增加,而税负是房企的成本,企业要保证投资利润率不下降,则必须将税负转嫁到房价中,这必然会倒逼房价进一步拉升。

  需要过渡政策做衔接

  不仅如此,在李明俊看来,房地产业营改增税收政策预期推出还需要过渡政策的衔接。例如,房企如果在房地产业开始营改增之前拿到地,其所有的进项税取得的都是营业税的发票,按照税收政策营改增后房企须缴纳增值税,但是房企却拿不出进项税的增值发票,将无法抵扣销项税。如果没有一个过渡政策衔接好房地产业营改增税收政策的出台,同样也会给房企带来沉重的税负压力。

  尽管营改增是为了减少重复纳税环节,但是由于房地产业实施营改增一时无法解决没有进项税抵扣的问题,房企短期内税负一定会上升。“既然中央已经决定逐步对建筑业、房地产业、金融业三大重点行业实施营改增税收政策,而以现行房地产业缴纳销售不动产营业税率为5%做参照,房地产业营改增的增值税率还是定在11%较为合适。”李明俊告诉记者。

 

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